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空间家发布《2017北京写字楼报告》:多中心时代来临
发表时间 :2018/02/05 18:49:38     阅读 :

  日前,国内企业选址与服务平台空间家发布《2017年北京写字楼市场报告》。报告指出,2017年,大量新增项目的入市,将北京写字楼库存推向制高点,空置率也持续攀升。在此背景下,北京写字楼市场的表现依然可圈可点,核心商圈甲级写字楼租金稳中有升,中关村“旧貌换新颜”后成功逆袭,空置率全市最低,而联合办公一跃成为最大“黑马”,租走北京10%的写字楼,打破了写字楼市场格局。

  未来五年,丽泽、通州、石景山三大商圈的新增供应占去半壁江山,区域市场价值凸显,企业选址路径逐步向外迁移,多中心时代将进一步加剧。

空间家发布《2017北京写字楼报告》:多中心时代来临

  甲级写字楼库存破千万,去化还需21年

  2017年,北京甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米,同比增长27%,创历年新高。大量新增供应下,甲级写字楼市场库存突破1005万平方米,按照2017年的去化节奏,消化现有库存需要21年。

  去年北京各大商务区、甲级、乙级写字楼租金全面上涨0.9%至340元/月/平方米,甲级写字楼租金稳中有升,为392元/月/平方米。金融街租金环比攀升3.2%至547元/月/平方米,创近9年以来的新高。

  北京写字楼的高库存,导致空置率持续上升至7.7%。由于大量新增项目集中在5-6环,因此核心商圈甲级写字楼受其影响较小,空置率反而呈现下降趋势,为4.3%。2017年中关村写字楼项目改造成果显著,随着写字楼品质的提高,空置率降至1.2%,与金融街一同趋于满租状态。

空间家发布《2017北京写字楼报告》:多中心时代来临

  联合办公成“黑马”,精装愈加受宠

  空间家数据库显示,2017年北京1000平方米以上写字楼户型占30%,越来越多的企业偏爱大户型。在装修方面,精装户型占比37.5%,同比增长9.5%。写字楼逐渐从简装时代过渡到精装时代,联合办公的入场,加速了这一发展趋势。

  2017年成交最活跃的行业依次为金融业、高科技业和专业服务业,三大行业租走北京三分之二的写字楼。联合办公是仅次于该三大行业的租户,成为年度最大 “黑马”,租走10%的写字楼,打破了北京写字楼市场租户长期稳定的格局。

  2017年北京写字楼还表现出一些新特点:联合办公的快速扩张,加速写字楼去化,有利于降低空置率;北京写字楼存量特征明显,写字楼改造项目逐渐增加;内资是市场主导,大宗交易频繁。

  据空间家数据统计,2017年北京商服用地成交411万平方米,其中,商办类成交面积为197万平方米。商服用地成交楼面价为17425元/平方米,同比去年下降5%。

  去年商服用地供应量虽然大增,但市场明显遇冷,偏远地区的地块,屡遭流拍。今年的商服用地,以开发商自持模式为主,开发商的经营能力面临巨大挑战和压力。

空间家发布《2017北京写字楼报告》:多中心时代来临

  非核心商圈供应近五成,多中心时代来临

  未来五年,丽泽金融商务区、通州新城核心区、石景山区三大商圈,将成为写字楼供应的主力区域。目前,三大商圈已规划入市总体量将达500万平方米以上,占全市总体供应量的48%左右。

  北京热门商圈行业分布基本格局是,金融街的金融业占比90%,中关村的TMT占比72%,望京-酒仙桥多为互联网新贵,亦庄汇聚大量医药业。

  在大量新增项目的刺激下,北京有望步入多中心时代,优势资源不再密集地集中于单一区域,核心商圈地位将遭遇挑战,未来企业在选址方面,将有更多的选择。

空间家发布《2017北京写字楼报告》:多中心时代来临

  商办新政让写字楼市场回归理性

  2017年,3.26新政规定,商办重回商业用途,不得分割成独立单元销售,不得对个人放开销售。2017年写字楼交易量跌至历史最低水平。写字楼总成交额307.72亿元,环比2016年锐减40%;平均成交价26341元/平方米,环比2016年价格下跌1736元/平方米。

  不可否认的是,新政将“住宅的归住宅,商业的归商业”,让市场重新回到有序的健康状态。

  去年北京密集出台限购政策,严格执行“房住不炒”宗旨,房地产投资的大门已紧闭。而此时,写字楼市场却开始透出一丝曙光,资本将有望流向商业地产市场,写字楼市场投资热度回升,累计投资金额超4000亿。

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